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武汉楼市及豪宅简判:一平8万,只需3年!
来源: | 作者:pro02176e | 发布时间: 2017-02-14 | 588 次浏览 | 分享到:
经年以来,根据我们对楼市的长期跟踪研究后发现,一线城市的都市超级豪宅的理论价格的表现具有相当的规律性。通过对北京、上海、广州、深圳、香港这5大城市进行对比,并寻找出其规律,并以这个规律反观二线中心城市、最大新房市场---武汉,会得出前瞻性的观点。
导读:
    ■迈进资本深化期、人力内化期
    ■最应关注的二线城市
    ■理论估算武汉房价
    ■比标后:武汉整体1.14、都豪8.68万/㎡
    ■8万/㎡都豪:武汉只需3年
正文:
    前注:本文3200字,是为房企领袖、操盘手,以及投资客度身定做的,值得深看。但没有耐心、缺乏前瞻意识的人,在这里就可以打住了!
    ■迈进资本深化期、人力内化期
    经年以来,根据我们对楼市的长期跟踪研究后发现,一线城市的都市超级豪宅的理论价格的表现具有相当的规律性。通过对北京、上海、广州、深圳、香港这5大城市进行对比,并寻找出其规律,并以这个规律反观二线中心城市、最大新房市场---武汉,会得出前瞻性的观点。
    “北上深广”这4座一线城市,及武汉、杭州、成都、天津这些二线中心城市,从人均GDP来看都已经开始进入金融化阶段。机械化,是更多地依赖机器解决问题;工业化,是更多地依赖工业解决发展;信息化,是更多地依赖网络解决传播问题;金融化,是更多地依赖钱解决问题,此阶段房产会更贵而非更便宜。
    当人均GDP达到并超过人民币10万/人,房地产业就兑变成金融业,金融化加速。也就是说,一线城市、二线中心城市已经进入到了房地产的金融化阶段,意味着地贱钱贵的资本紧缺期、房价与GDP涨幅同步的资本广化期已经过去,而资本回报比人多的资本深化期、房价租金通涨的人力内化期已经到来。而资本深化期、人力内化期,在楼市都指向同一个标的:都市豪宅!
    ■最应关注的二线城市
    武汉2015年GDP估计将达到1.11万亿。武汉是中国流量经济、空间经济的重要支点。不但物流,且在客流、信息流上武汉也有大优势,如物流、客流、信息流上来了,那资金流也会有大改善。这方面武汉比广州、深圳、成都等众对手都更有优势,预计还有3~4年,武汉就将进入1.5万亿俱乐部,巩固全国第八、争取第六的趋势明显。
    由于2015全年的数据尚未公布,在此列出2015年8月份武汉与中国5大城市的GDP(2015年全年估算)、资金总量、总人口、资金密度如下:
    1、北京:GDP2.30万亿、存款13.12万亿、2152万人、资金密度60.97亿/万人
    2、香港:GDP2.30万亿、存款8.10万亿、724万人、资金密度111.88亿/万人
    3、上海:GDP2.52万亿、存款10.47万亿、2426万人、资金密度43.16亿/万人
    4、深圳:GDP1.76万亿、存款6.07万亿、1035万人、资金密度58.65亿/万人
    5、广州:GDP1.82万亿、存款4.14万亿、1271万人、资金密度32.57亿/万人
    6、武汉:GDP1.11万亿、存款2.08万亿、979万人、资金密度11.24亿/万人
    也即:这6大城市合计资金总量为43.8万亿、总人口8587万人、平均资金密度51.01亿/万人。
    ■理论估算武汉房价
    这里有必要对房价判断的一些简要方法进行罗列,这些判断方法经过N多年很多城市的验证,证实是可行的。并根据这些方法估算武汉的相应房价,其中最主要的是估算武汉的都市超级豪宅(以下简称“都豪”)的价格。
    一、房价总逻辑法:武汉整体理论价12829元/㎡、都豪理论价11.55万/㎡
    房价的总逻辑是:
    1、正常经济环境下:年增房地产总值=(GDP-再扩大生产投资总额)*30%。中国一线城市、二线中心城市的房价前些年是收获的这一部分。
    2、货币超发时:年增房地产总值=[(GDP-再扩大生产投资总额)*30%]+[(货币超发量-GDP*1.5)*20%]。这几年收获的是这个数值。
    目前属于货币超发时,因此年增房地产总值=[(GDP-再扩大生产投资总额)*30%]+[(货币超发量-GDP*1.5)*20%]。武汉GDP为11100亿,投资7276亿,以全国M2平均两倍于GDP、且每年全国平均增长13%(城市更高),则城市更高因此估算武汉为239%,即:
    武汉2015年新增房地产总值=[(11100-7276)*30%]+[(11100*2.39-11100*1.5)*20%]=3824*30%+9879*20%=1147.2+1975.8=3123亿。
    年新增房地产总值,就是当年的新房销售额。而2015年武汉楼市实现的新房销售仅有2237.73亿元、2434.38万㎡、24.9966万套,这就说明还有3123-2237.73=885亿的资金没有得到体现,可能性只有:整体均价过低、豪宅价格体现不完整。
    而如果完全体现3123亿,则2434.38万㎡的整体均价应该是12829元/㎡。根据都豪8~10倍(取中值9)于整体均价的规律来推算,武汉都豪理论均价应该是11.55万/㎡。
    二、GDP房价关系法:武汉理论宅价1万/㎡、都豪理论价10万/㎡
    以亿元为单位的城市GDP数值,与以元为单位的当地商品房均价间是相等关系,而都市顶豪的理论估价为GDP数的10倍。如:1万亿GDP的城市商品房均价应约为1万/㎡、都市顶豪理论估价应约10万/㎡;而5000亿GDP的城市商品房均价应约5000元/㎡、都市顶豪的理论估价应约为5万/㎡。
    武汉GDP1.11万亿,则武汉城市商品房均价应约为。1万/㎡、都市顶豪理论估价应约10万/㎡。
    三、资金密度法:武汉都豪理论价11万/㎡
    最具有比较价值的经济指标,不是GDP、GNP,现在分析界在比较城市实力时,发现最能够说明问题的,其实是城市能够留存的资金总量,也就是“金融机构本外币各项存款余额”。因为,资金是经济运行的源动力,也是经济发展的结果、更是城市价值的附着。
    能汇聚的资金总量,可以真实地反应城市的综合实力、发展潜力。另外,这个与政绩无关,仅由各地人民银行统计,而且必须钱与账相符,因此更为准确,不存在作假的嫌疑。所以,比较资金总量来衡量城市地位、划分城市级别是最科学的。
    资金总量的绝对值决定了城市的资金集聚能力、更能够反应企业与企业家的真实实力;而单位人口资金密度,则决定了其真正的上中产富裕程度,是中产阶级实力以及内需(服务业)产业的最典型反应,对应于次级富裕群体的支付能力。以上两个指标对于“超级都市豪宅”(以企业领袖为客户)、“豪宅”(以中产精英为客户)的影响较大。
    资金密度,就是资金总量与总人口的比值。当地的都市超级豪宅理论均价,与资金密度的数值是等同的。你要是仔细对比,就会发现,各地的最顶级豪宅的理论价格(万/㎡)=资金密度的数值(亿/万人)。比如香港资金密度是111.88、其顶级豪宅价格就是大约100万/㎡。
    1、香港:GDP2.30万亿、存款8.10万亿、724万人、资金密度111.88亿/万人
    2、北京:GDP2.30万亿、存款13.12万亿、2152万人、资金密度60.97亿/万人
    3、深圳:GDP1.76万亿、存款6.07万亿、1035万人、资金密度58.65亿/万人
    4、上海:GDP2.52万亿、存款10.47万亿、2426万人、资金密度43.16亿/万人
    5、广州:GDP1.82万亿、存款4.14万亿、1271万人、资金密度32.57亿/万人
    6、武汉:GDP1.11万亿、存款2.08万亿、979万人、资金密度11.24亿/万人
    “超豪”理论房价排名:香港100万/㎡夺冠、而北京60万/㎡、深圳58万/㎡、上海43万/㎡、广州32万/㎡位居其后。而武汉资金密度11.24亿/万人,也即意味着武汉的超级豪宅价格应该是11万/㎡。
    ■武汉理论房价比标后:整体1.14、都豪8.68万/㎡
    一、武汉整体理论增值空间:2208元/㎡、24%
    根据以上推算,武汉目前的商品房整体均价的理论值有两个数字:1万/㎡、1.2829万/㎡,取其平均值为1.14万/㎡。而2015年实现的新房实际均价为9192万/㎡,意味着与理论价之间存在2208元/㎡的理论增值空间、理论增值空间的幅度为24%。
    二、比标后的武汉都豪理论价格:8.68万/㎡
    而以上推算,武汉都豪也有3个理论价格:11.55万/㎡、10万/㎡、11万/㎡,取其平均值为10.85万/㎡。但是与港北上深广这5座城市不同的是,武汉在金融、总部经济领域表现要弱一些,因此予以0.8的系数折算,则武汉都豪理论价格为8.68万/㎡。
    三、武汉都豪理论空间:3.68万/㎡、105%
    对比可知,香港超级豪宅的价格体现已经基本到位。而北京、深圳、上海、广州也通过其别墅或者超级都市豪宅得以体现。唯独武汉的表现欠缺、尚有的空间较大,目前武汉的都市超级豪宅整体市场价格徘徊在3.5万、别墅也少于超过5万/㎡的,距离8.68万/㎡的理论价格的空间较大,存在3.68万/㎡、105%的提升空间。
    ■8万/㎡都市豪宅:在武汉出现只需3年
    劳动收入占GDP的比重,世界平均超50%,发达国超70%,俄罗斯也70%;而中国2006年降到约10%,还通过财税反向转移,把穷人的钱集中起来转移给富人---在实际负利率情况下,对穷人征利息税,而洋人免税、富人退税。这就导致都豪更有做头。
    因此,我们审慎判断,武汉房地产市场未来机会最明确、表现最耀眼、增值空间最大的品种是都市豪宅。而武汉出现8万/㎡都市豪宅的时间,可能只需3年。全球都市豪宅的中心与重心已经转向中国大陆,北京、上海、深圳已经出现了世界级的豪宅。
    武汉并不缺富人、也不缺需求,同时,武汉的富人也开始走遍全球、走遍世界,武汉的富人需要世界级的都市豪宅来满足其人居需求。而另外,武汉要实现良好的营商环境,必须要考虑到这个首要问题:掌控资本的人应该住在哪里?住什么样的小区?留不住掌控资本的人,还谈什么招商引资呢?答案应该很明确了。我们大声提醒:
    武汉开发商们,是时候动手了!
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